樓房政策會令社會和經濟出現新局?---2022年11月10日

Posted by hksfe_admin 2022/11/10 0 Comment(s) 業界關注,

樓房政策會令社會和經濟出現新局?

今年10月底,龍湖(00960)創始人吳亞軍女士向外公布,由於個人年齡及身體原因,辭任董事會主席兼執行董事之職位,但繼續作為集團的戰略發展顧問,協助集團的決策性工作;聲明中強調集團2022年第三季度銷售額逹598億人民幣,按年增長0.8%,首九個月經營性收入171.8共億人民幣,年內新開9個商場,並無到期的債務需支付,集團財務狀況健康安全,董事會人事變動已於上月28日生效。可是該消息引致上週一開市時段,龍湖股價出現急跌,股價曾一度暴跌逾44%,至收市時才略為反彈回穏。繼龍湖後,上週旭輝控股(00884)宣布暫停支付境外融資安排的所有應付的本金和利息,涉逾4億美元,並正尋求境外債務的全面解決方䅁 ,旭輝復牌後股價急跌近30%。內房股壞消息接踵而來,拖累內房股的整體走勢再度呈弱,多隻股票更跌至多年的低位。從資料顯示,龍湖創始人應未到退休年歲,加上公司債務壓力不大,突然宣布退下前線工作,少不免引發起市場上對房地產企業產生更多疑團,令本已弱不禁風的內房股有風雨飄搖之感。每個地方住房涉及社會的民生和經濟,而大部份房地產企業都需要融資才能發展,融資方法主要是靠銀行借貸、上市集資或發債等等渠道。由於近年樓市給人的印象是只升不跌或是大漲小回格局,並已成了市場上的共識,可是這個並不是真正的共識,卻寵壞了內地房地產企業和融資機構,令他們漠視風險,無限擴張,以高槓桿的方式運作,槓桿比率越做越大,終在種種原因下,遇到經濟環境大逆轉之時,導致房地產企業流動資金鏈出現問題,或資不抵債,甚至無法償還債務,這時候便會出現企業爆破的危機。近年中美貿易紛爭加劇,加上三年疫情肆虐,加息和通賬便成了經濟逆轉的導火線,也加速了內地房地產企業的債務違約和爛尾樓事件爆發。內地最近公布的官方製造業採購經理指數跌至49.2及非製造業商務活動指數跌至48.7,分別是三個月和五個月低位,同時陷入收縮區間,差過市場的預期。加上近日內地疫情再度升溫,本土確診個案上升,單日超過8,000多宗,並有增加的趨勢,而內地仍堅持動態清零政策,料對商業活動有一定的打擊,短期內經濟增長難回復正軌,那房地產企業的難題更不容易解決,這只能用時間來消化了。相對而言,香港的融資機構對樓宇按揭多有限制,香港房地產企業歷史較久,也曾已經歷多次風浪,故財務較為穩健,出現債務危機的機會較微。雖然香港樓價也是一直被認為只升不跌,但上週反映香港樓價的中原城市領先指數CCL最新報164.91點,是近五年新低,重返2017年水平,今年頭10個月,樓價已跌了逾11%,對那些做了九成按揭的小業主而言應已成為負資產,現業界預期11月底公布的CCL仍會下跌,如以圖表形態分析,可算是3頂下跌並穿五年低位向下尋底,圖表形態分析是否準確?真要拭目以待了。 近日有報導指負資產住宅按揭貸款宗數上升至500多宗,雖說激增8.7倍,但嚴格來說,宗數並不算多,只是這類統計資料,有沒有包括近年盛行的二按三按和私人財務公司的財務活動?背後會否仍隱藏危機?木宰羊。只怕樓價繼續下跌,負資產宗數會陸續浮現,這也怕會拖累私人財務公司的資金鏈,到真的退潮時才知誰沒穿泳褲了!內地房地產市場正在退潮,沒有穿泳褲的企業陸續浮現,香港房地產市場會否出現退潮?還要看息口和經濟。日前香港公布第三季經濟出現負增長4.5%,會否拖累本港樓市?有分析家指明年才見真章。其實內地債務違約和爛尾樓事件不單是房地產開發商的問題,如開發商無法履行合約或如期交樓,甚至無法支付其他供應商或工種,例如代理佣金、工程費、核數費、律師費、建材費、材料費、裝修費、廣告費等等的費用,牽涉的款項可能數以百億計,如令內地銀行的資產表也受影響,那就牽連廣泛了,這也會影響整體經濟和民生,也會做成社會經濟上的蝴蝶效應和惡性循環,經濟收縮正考驗當權者的應對或應變能力以及金融機構和民眾的承受力。至於中港股市,自內地政府開始整頓互聯網平台行業,房地產企業爆雷,兩地股市便進入了調整期,現再加上近年的中美關係、俄烏戰爭,全球通脹升溫和息口上升,以及人民幣貶值等等因素,致令中港兩地的股市一直尋底,早前港股跌曾穿15,000點水平,近日卻急速反彈至16,500點以上,一週高低波幅近2,000點,但評論家多認為這次回升只是跌市中的反彈,那究竟兩地的股市何日才能真正重現升軌?這更是股評人和投資者的難題了!而筆者只知道無論市場牛或熊的來臨,總是悄悄而來「估」市真是難以預測的!

後記:息口上升,經濟在陰霾之中,拖累全球主要城市的樓價有見頂回落的走勢,近年全球樓價上升,很大原因是美國持續量化寬鬆政策所致,如今美國帶頭縮表,已引起全球的金融震盪,但無論樓市或資金市場還是由資金主導。由於美國硬要把全世界劃分成兩大陣營,加上疫情,令全球的資金流向也起了變化,也形成擁有獨特形勢的新加坡成為資金和人才進駐的地方,近日數據顯示,新加坡的人均GDP已達至6萬美元,排名進佔亞洲第一位,而樓價更持續上升,單是2021年已上漲一成,出現此勢頭並不尋常。新加坡政府迫不得已推出多項措施以阻止外資湧入樓市而為樓市降溫,可是做法卻令私人樓宇租金按年飆升三成,連續21個月上漲,這會否引致新加坡經濟帶來負面影響或做成危機?相信新加坡政府將費煞思量。香港方面,歴屆政府面對樓價高住房難的問題總是老鼠拉龜無處下手,或雖有提出多種方案,但總是未能付諸實行和無法把問題解決,應屆行政長官李家超在首份《施政報告》中已開了多張支票,包括壓縮造地程序,「生地」變可建屋的「熟地」縮短約三分之一至一半時間、並落實「公屋提前上樓」和「簡約公屋」計劃,更提及「北部都會區發展策略」是未來發展的重點,令更容易發揮和融入「十四五」規劃和大灣區發展的機遇等等,當然以上都是願景的期票,能否兌現或五年後所得的結果怎樣,規劃進展了多少?現時根本無法預料,但施政報告已遭受某部份地產建築界人士和社福界質疑?其公布的建屋數字和樓房供應量不符合實情,同時也只是數字上的表達方式不同和搬龍門而已……。此外在《施政報告》中並沒有提及如何增加人均居住面積,有統計指目前約20萬人居住於劏房,劏房的居住環境怎樣,在此不說了,調查指劏房平均人均面積約62平方呎,平均呎租也較正常私人樓宇高,甚至有單位高多於一倍,雖然現時政府加入每個單位實用面積下限,但也只是數字遊戲,細小單位若超過3人以上居住,平均人均面積也不會超過100平方呎,如三代同住,父母健在,平均人均面積可能不夠50平方呎,那這仍算是納米樓嗎?與劏房有沒有分別?當然較多年前72家房客和七層徙罝區的共用或露天廚房以及廁所稍為好一點吧!以上的說法有道理嗎?筆者不是樓房專家,對以上房屋政策的批評不敢妄下評論,但在《施政報告》中似乎仍是缺乏「共同發展,共同富裕」的理念,尤其在金融業領域上,將仍是有特權的機構和大財團的天下了,這是否有利於行業的長遠發展或符合投資者的權益?甚至有助整體社會的平衡發展和培育各階層的人才呢?這又是由誰說了算?

香港證券及期貨從業員工會

副 會 長 梁 崇 讓

2022年11月10日

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